Wie bewerten Immobilienmakler eine Immobilie

Immo KnowHow: Vielen Dank, dass Sie sich Zeit genommen haben. Sie sind ein erfahrener Immobilienmakler, und wir möchten heute über ein wichtiges Thema sprechen: Wie bewerten Immobilienmakler eine Immobilie, und können Sie den Prozess erklären?

Alexander von Gaisberg: Vielen Dank für die Einladung. Die Bewertung einer Immobilie ist eine der Hauptaufgaben schlechthin eines Immobilienmaklers. Eine exakte Bewertung legt immer den Grundstein für den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie, da sie sowohl für Verkäufer als auch für Käufer Klarheit und Transparenz schafft. Der Prozess ist komplex und erfordert eine Kombination aus Erfahrung, Marktkenntnis und systematischer Analyse.

Immo KnowHow: Was ist der erste Schritt bei der Immobilienbewertung für Sie als Makler?
Alexander von Gaisberg: Der erste Schritt ist die Erfassung aller relevanten Grunddaten der Immobilie. Dazu gehören Lage, Grundstücks- und Wohnfläche, Baujahr, Zustand und besondere Merkmale. Diese Informationen bilden dann für uns die Grundlage, auf der die Bewertung aufbaut.

Immo KnowHow: Sind diese Daten dann ausreichend, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln?
Alexander von Gaisberg: Nein, dies ist nur der Anfang. Der nächste Schritt ist die detaillierte Standortanalyse. Der Standort ist einer der wichtigsten uns ausschlaggebendsten Einflussfaktoren für die Bewertung. Wir unterscheiden zwischen Mikro- und Makrolage. Die Mikrolage umfasst, unter anderem, Aspekte wie: Nachbarschaft, Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nähe zu Einrichtungen wie Schulen, Geschäften oder Parks. Die Makrolage berücksichtigt den regionalen Kontext, z. B. die Wirtschaftskraft der Region oder die demografische Entwicklung. Deswegen haben wir zum Beilspiel immer lokale Experten, wie zum Beispiel unsere Immobilienmakler Ludwigsburg.

Immo KnowHow: Warum spielt der Standort eine so wichtige Rolle?
Alexander von Gaisberg: Die Lage hat einen großen Einfluss auf die Attraktivität und Wertstabilität und damit auf den Wert einer Immobilie. Immobilien in zentralen Lagen mit guter Infrastruktur sind oft deutlich mehr wert als vergleichbare Objekte in abgelegenen Gebieten. Eine gute Lage bedeutet auch langfristige Wertstabilität, ein gewichtiger Faktor für Käufer und Verkäufer.

Immo KnowHow: Welche weiteren Faktoren spielen bei der Bewertung eine Rolle?
Alexander von Gaisberg: Neben der Lage sind Zustand und Ausstattung der Immobilie entscheidend. Renovierungs- oder Sanierungsbedarf, die Qualität der Bausubstanz und die Energieeffizienz haben großen Einfluss auf den Wert. Auch Ausstattungsmerkmale wie moderne Heizsysteme, hochwertige Materialien oder besondere Extras wie ein Kamin oder eine Photovoltaikanlage können den Preis steigern.
Immo KnowHow: Inwiefern fließt die aktuelle Marktlage in die Bewertung ein?

Alexander von Gaisberg: Die Marktlage ist ein wesentlicher und entscheidender Faktor. Immobilienmakler analysieren die Nachfrage und das Angebot vergleichbarer Immobilien. Markttrends und regionale Preisentwicklungen helfen uns, den erzielbaren Preis realistisch einzuschätzen. Unsere Marktkenntnis ist hier ein großer Vorteil.

Immo KnowHow: Gibt es standardisierte Verfahren, die Sie bei der Bewertung anwenden?
Alexander von Gaisberg: Ja, es gibt drei Hauptmethoden: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien. Dies ist für uns meist das wichtigste Verfahren. Das Sachwertverfahren berücksichtigt die Bau- und Herstellungskosten sowie die Abnutzung der Immobilie. Das Ertragswertverfahren wird bei renditeorientierten Immobilien genutzt und basiert auf den erwarteten Mieteinnahmen.

Immo KnowHow: Wie kombinieren Sie diese Methoden?
Alexander von Gaisberg: In der Praxis kombinieren wir die Methoden je nach Immobilientyp und Zielsetzung. Eine Eigentumswohnung in der Stadt oder in gut besiedelten Gebieten wird oft über das Vergleichswertverfahren bewertet. Während bei einem Mehrfamilienhaus das Ertragswertverfahren sinnvoll ist. Durch die Kombination stellen wir sicher, dass die Bewertung objektiv und fundiert ist.

Immo KnowHow: Welche Rolle spielt die Erfahrung eines Immobilienmaklers in diesem Prozess?
Alexander von Gaisberg: Erfahrung ist durch nichts zu ersetzen. Das hat sich auch durch die Digitalisierung nicht geändert. Ein guter Immobilienmakler kennt den lokalen Markt und hat ein Gespür für die Bedürfnisse der Zielgruppe. Er weiß, welche Trends gerade relevant sind und welche Faktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen.

Immo KnowHow: Inwiefern nutzen Sie moderne Technologien bei der Bewertung?
Alexander von Gaisberg: Moderne Technologien erleichtern den Prozess erheblich. Digitale Tools ermöglichen uns, Vergleichsdaten schneller zu analysieren und fundierte Marktberichte zu erstellen. Gleichzeitig bleibt die persönliche Einschätzung des Immobilienmaklers unverzichtbar.

Immo KnowHow: Was raten Sie Eigentümern, die den Wert ihrer Immobilie kennen möchten?
Alexander von Gaisberg: Ich empfehle, einen professionellen Immobilienmakler zu beauftragen. Eine fundierte Bewertung berücksichtigt alle relevanten Faktoren und gibt eine realistische Einschätzung des Marktwerts. Sie ist nicht nur für einen möglichen Verkauf wichtig, sondern auch für die eigene Vermögensplanung.

Immo KnowHow: Vielen Dank für das aufschlussreiche Gespräch.
Alexander von Gaisberg: Es war mir eine Freude. Vielen Dank.